¿Quién paga los arreglos de una casa alquilada en Chile? - Blog de Jobbing
¿Quién paga los arreglos de una casa alquilada en Chile?

¿Quién paga los arreglos de una casa alquilada en Chile?

Publicado el 2025-03-24 por CM
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Vivir en arriendo suele traer una duda muy común: ¿quién paga los arreglos de una casa alquilada? Mantener una propiedad implica enfrentar reparaciones tarde o temprano. Con el paso del tiempo, incluso con todos los cuidados, es normal que surjan desperfectos o desgaste en la vivienda arrendada. Entonces, cuando aparece una filtración, una falla eléctrica o la necesidad de pintura nueva, ¿debe pagarlo el arrendador (dueño) o el arrendatario (inquilino)? En este artículo informativo-conversacional aclararemos las responsabilidades de mantenimiento en propiedades arrendadas, enfocándonos en Chile. Hablaremos sobre reparaciones en arriendo, obligaciones de arrendador y arrendatario, quién cubre daños por filtraciones, pintura, e incluso seguros asociados al arriendo. ¡Vamos paso a paso!


Reparaciones en una propiedad arrendada: obligaciones del arrendador vs. arrendatario

Lo primero es entender qué dice la ley y las prácticas comunes en Chile sobre mantenimiento en propiedades arrendadas. En términos generales, el propietario debe mantener la vivienda habitable y en buen estado, mientras que el inquilino debe cuidar el inmueble y responder por los daños causados por su uso cotidiano. Veamos cada parte:

Responsabilidades del arrendador (propietario): Por norma legal, el dueño está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables, excepto aquellas originadas por el uso normal del inquilino​. Esto significa que problemas estructurales o de funcionamiento general (techos con goteras, filtraciones por cañerías antiguas, instalaciones eléctricas defectuosas, etc.) suelen correr por cuenta del propietario. El Código Civil chileno (Artículo 1932) menciona que el arrendador debe hacer “todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas”. En otras palabras, debe asumir los arreglos grandes o esenciales para que la casa siga siendo habitable: por ejemplo, reparar la techumbre si hay goteras serias, cambiar instalaciones peligrosas, arreglar la red de agua si colapsa por antigüedad, etc. También entra aquí cualquier falla por desgaste natural o vicio oculto anterior al arriendo. Si una reparación es costosa pero indispensable (como arreglar una filtración mayor en el techo), generalmente le corresponde al dueño solventarla.


Responsabilidades del arrendatario (inquilino): El arrendatario, por su parte, debe encargarse de las reparaciones locativas, que son las derivadas del uso diario y del deterioro que él o sus convivientes puedan causar​.En sencillo, las pequeñas reparaciones o daños menores van por cuenta del inquilino. Ejemplos típicos: cambiar ampolletas o tubos fluorescentes quemados, reparar una llave de agua que gotea por uso, destapar un desagüe obstruido por residuos, reemplazar un vidrio roto por un descuido, o repintar una pared interior que haya ensuciado o dañado. Si el daño fue causado directamente por el inquilino o por negligencia (por ejemplo, romper una puerta, maltratar el piso, etc.), el arrendatario debe asumir ese costo. Estas obligaciones del arrendatario suelen estar también respaldadas por la ley, que lo responsabiliza del mantenimiento cotidiano y de devolver la propiedad en buen estado, más allá del desgaste normal​.

Cabe destacar que si no se hacen las reparaciones que le tocan al inquilino, el dueño podría eventualmente descontar su costo de la garantía o mes de garantía al final del contrato (la clásica “caución” de uno o más meses de arriendo), según lo establecido en el contrato y la Ley 18.101.

Un arreglo sencillo como cambiar la cerradura de una puerta puede generar la pregunta: ¿lo paga el propietario o el inquilino? En general, si la cerradura se cambia por mantenimiento o desgaste natural, paga el dueño; si es por pérdida de llaves o negligencia, paga el arrendatario​. Para más detalles sobre cerrajería en el hogar y alquileres, puedes consultar nuestro blog sobre cerraduras y cerrajeros.

El contrato manda: Es crucial revisar el contrato de arriendo, pues las obligaciones de arrendador y arrendatario en materia de reparaciones pueden definirse allí de forma específica. La ley permite que las partes acuerden reparticiones distintas de los gastos. Por ejemplo, muchos contratos en Chile incluyen una cláusula que indica que el arrendatario asume reparaciones hasta cierto monto (p. ej. 2, 3 o 5 UF), y el arrendador las que excedan ese valor. Otras veces se enumera qué arreglos paga cada uno. Siempre lee y acuerda claramente el contrato para evitar malentendidos. La mejor forma de saber quién paga los arreglos en una casa arrendada en tu caso particular es ver lo firmado: allí suele explicitarse qué reparaciones corren por cuenta del inquilino y cuáles le tocan al propietario​. Tener todo por escrito previene conflictos y sorpresas al término del arriendo.¿Y si el dueño no realiza una reparación mayor? Si ocurre una avería grave que es responsabilidad del arrendador (por ejemplo, una falla estructural o algo que afecta la habitabilidad) y el propietario se niega a repararla, el arrendatario tiene derecho a exigirla. En Chile, la normativa permite incluso solicitar una rebaja en la renta mientras dure el problema o, en casos extremos, terminar el contrato sin penalización​. Claro que antes de llegar a esas instancias legales, es preferible dialogar y buscar soluciones amigables. La colaboración mutua y la comunicación son clave para mantener una buena relación arrendador-arrendatario​. Siempre conviene notificar por escrito cualquier problema serio, guardar registros (fotos de los daños, etc.) y acordar en conjunto cómo resolverlo. Si ambas partes entienden sus deberes, los arreglos se gestionarán sin mayores roces.



Filtraciones, goteras y problemas de agua: ¿quién responde?

Uno de los problemas más comunes en propiedades arrendadas son las filtraciones de agua. Ya sea una gotera en el techo durante el invierno, humedad que se filtra por los muros, o una fuga en las cañerías, las filtraciones generan urgencia y a veces desacuerdos sobre quién debe repararlas.

En general, si aparece una filtración causada por deterioro normal o factores estructurales, el propietario debe hacerse cargo lo antes posible. Por ejemplo, si el techo de la casa empieza a gotear cuando llueve debido a que la techumbre es vieja o estuvo mal sellada, es una reparación mayor de infraestructura; el arrendador debería coordinar y pagar a un techista para arreglar tejados o sellar las filtraciones. Lo mismo si una cañería empotrada en el muro revienta por antigua: el dueño asume el costo de picar y reparar la tubería (siempre que el arrendatario no haya hecho algo para provocarlo). Mantener la vivienda sin goteras ni inundaciones es parte de entregar una vivienda habitable.

Ahora bien, si la filtración se debe a una acción del arrendatario, cambia la cosa. Por ejemplo, si se tapó el desagüe de la cocina o baño por acumulación de grasa, cabello u objetos arrojados indebidamente, ese es un daño por mal uso. En tal caso, el inquilino debería pagar al gasfiter para destapar la tubería o arreglar la fuga. De igual forma, si se rompe una llave de agua o un flexible por forzarlo más de la cuenta, es un arreglo menor que corresponde al arrendatario. En resumen: causa natural o desgaste = dueño; mal uso o descuido = inquilino.

¿Qué pasa con un calefón que presenta fugas de agua o gas? Aquí puede depender: si el artefacto ya estaba viejo o falla por falta de mantenimiento acumulado, tocará al propietario repararlo o reemplazarlo (los artefactos fijos de la vivienda suelen ser responsabilidad del dueño). Pero si la falla es porque el arrendatario no lo usó correctamente o no lo mantuvo limpio (ej.: no le hizo mantención anual y se tapó), el costo podría imputarse al inquilino. En la práctica, conviene siempre comunicar el problema inmediatamente al propietario y evaluar en conjunto. No intentes ocultar una filtración o demora, porque el daño podría agravarse (ej.: humedad extendida) y terminar siendo peor para todos.

Si hay una fuga de agua o rotura de cañerías, lo primero es cerrar la llave de paso y avisar al propietario. Luego habrá que llamar a un gasfiter para reparar la tubería afectada. En casos de desgaste normal, el dueño asume el costo; si la rotura fue por mal uso, podría costearlo el arrendatario. Te recomendamos leer nuestra guía sobre gasfitería en Chile para conocer cómo elegir un buen profesional y evitar futuros inconvenientes en las instalaciones de agua​.

También existen situaciones de filtraciones externas (por ejemplo, humedad que viene del departamento del vecino de arriba, o filtraciones de cimientos por napas subterráneas). En esos casos, muchas veces ninguna de las dos partes tiene la culpa directa, pero igual hay que solucionarlo. Si es un edificio, se debe avisar a la administración para coordinar la reparación (puede que sea un tema de copropiedad o seguro comunitario). Si es una casa, habrá que identificar la causa: podría requerir reparación del vecino colindante o del mismo dueño si es un problema constructivo original. En cualquier caso, la clave es la comunicación rápida y buscar arreglos profesionales. Más vale atender una gotera a tiempo que lamentar daños mayores en pisos, muros o pertenencias.

Consejo: Documenta las filtraciones con fotos o videos y notifica por escrito (correo, WhatsApp) al arrendador apenas notes el problema. Así ambos tendrán constancia del momento en que surgió y podrán evaluar responsabilidad con más claridad.


Pintura y desgaste de paredes: obligaciones sobre la estética

Con el uso normal de una vivienda, las paredes se ensucian, la pintura pierde brillo e incluso pueden aparecer manchas o rayones. Es natural preguntarse quién paga la pintura de una casa arrendada cuando ya es hora de refrescarla. La pintura entra en una zona un poco gris porque puede ser considerada mantenimiento rutinario o reparación menor, dependiendo del caso.

En Chile no hay una regla escrita específica sobre pintar, pero la práctica común es la siguiente: Si al finalizar el contrato de arriendo las paredes presentan un desgaste razonable por el tiempo (por ejemplo, pintura algo percudida después de un par de años, pequeños hoyos de colgar cuadros, marcas leves), no se suele cobrar al arrendatario la repintada completa; el propietario asume repintar para el siguiente arrendatario como parte de preparar la propiedad. Esto se considera desgaste normal. Ahora, si el inquilino dejó las paredes en mal estado, con daños o manchas fuera de lo común (dibujo de los niños en los muros, humedad por no ventilar, colores muy oscuros que pintó sin permiso, etc.), entonces sí corresponde que el arrendatario repare o cubra el costo de pintar esas paredes y dejarlas como las recibió. Por eso es buena idea que, al iniciar el arriendo, quede por escrito el estado de la pintura y si el arrendatario tiene permiso para pintar de otro color o hacer decoraciones.

Durante el arriendo mismo, ¿quién paga si se desea pintar para mantener o mejorar la apariencia? Por ejemplo, supongamos que llevas tres años arrendando y la pintura interior ya se ve opaca, con roces. Si pintas voluntariamente para mejorar, normalmente el costo lo asume el arrendatario (es su iniciativa estética). Algunos dueños felices te darán la pintura si estás dispuesto a hacer el trabajo, pero eso es acuerdo caso a caso. En cambio, si hay un tema de humedad en muros o techos que arruinó la pintura (por una filtración que arregló el dueño), ahí el propietario debería pintar donde reparó, ya que el desperfecto original fue asunto suyo.

Otra situación: pintura exterior o de fachada. La mantención de la fachada de la casa o edificio recae en el dueño o en la comunidad de propietarios (no en el arrendatario), salvo que se pacte algo distinto. Un inquilino no está obligado a pintar el exterior, a menos que lo haya dañado directamente.

En resumen, con la pintura aplicamos la lógica de uso y desgaste: lo normal, dueño; lo provocado, inquilino. Y siempre revisar qué dice el contrato al respecto. Hay contratos que especifican que el inquilino debe entregar la propiedad “pintada de blanco” o en el color original; si firmaste eso, tendrás que pintar o pagar la pintada al irte. Si el contrato nada dice de pintura, se recurre al estado inicial vs final: debes devolver en condiciones similares a como recibiste, menos el desgaste razonable.

Mantener la pintura interior en buen estado es parte del cuidado del hogar. Pequeños retoques de pintura por desgaste suelen ser asumidos por el propietario al renovar el arriendo, pero repintar por daños o cambios estéticos que hizo el inquilino corre por cuenta de este. Si planeas pintar paredes de otro color durante tu estadía, lo recomendable es pedir autorización por escrito al dueño para evitar problemas al terminar el contrato.

Tip: Si eres propietario y quieres prolongar la buena apariencia de tu propiedad, elige pinturas lavables y de colores neutros (que son más fáciles de retocar). Y si eres arrendatario, cuida de no dejar manchas difíciles (usa protectores, limpia salpicaduras de inmediato, etc.). Al final, ambas partes prefieren evitar la molestia y costo de una repintura total.


Seguros en arriendos: tranquilidad para ambos lados

Otra pregunta frecuente al hablar de responsabilidades es qué pasa si ocurren daños imprevistos o sin un culpable directo. Por ejemplo, un incendio accidental, un robo con destrozos, o simplemente daños que exceden el monto de la garantía. Aquí entran a jugar los seguros para propiedades arrendadas, que pueden proteger tanto al dueño como al inquilino ante ciertos riesgos.

En Chile existen principalmente dos tipos de seguros relevantes en un arriendo:

  • Seguro de hogar (o seguro de propiedad): Es contratado por el propietario para proteger la vivienda (estructura, instalaciones fijas) contra incendios, sismos, inundaciones y otros siniestros. Algunos seguros de hogar también cubren daños por agua accidental, rotura de cañerías, o responsabilidad civil del arrendatario (por ejemplo, si el inquilino provoca un incendio accidental, el seguro paga las reparaciones del inmueble). Este tipo de seguro beneficia al dueño, pero también al inquilino indirectamente, porque en caso de un evento grave, el seguro costea arreglos que de otro modo podrían reclamarle. Nota: Los seguros de hogar no cubren las pertenencias personales del arrendatario; estos deben asegurar sus bienes aparte si desean protección.
  • Seguro de arrendatario (contenido y responsabilidad civil): Es un seguro que puede tomar el inquilino para cubrir sus bienes (muebles, electrodomésticos, etc.) y su responsabilidad civil frente a terceros. Por ejemplo, si hay un incendio y se destruyen sus muebles, este seguro le indemniza esas pérdidas; o si accidentalmente causa daños al departamento vecino (ej.: se le inundó la tina y filtró al vecino), el seguro paga por esos daños. No muchos arrendatarios contratan este seguro en Chile, pero es recomendable para estar tranquilos. Su costo no suele ser alto y puede evitar conflictos costosos con el dueño o terceros.
  • Seguro de arriendo (garantía extendida): Algunos propietarios contratan seguros específicos de arriendo que cubren no pago de renta y daños a la propiedad causados por el arrendatario hasta cierto monto. Estos seguros, ofrecidos por aseguradoras o corredoras, funcionan como complemento de la garantía tradicional. Por ejemplo, si al final del arriendo la casa tiene daños que superan el mes de garantía en costo, el seguro puede cubrir el excedente. O si el arrendatario deja de pagar el alquiler, el seguro paga al dueño mientras se hace el desalojo. Son productos pensados para proteger al arrendador. En Chile compañías como HDI, Mapfre, entre otras, ofrecen seguros de este tipo.

Entonces, ¿conviene contratar un seguro? Desde el punto de vista del propietario, sí: un seguro de hogar básico es altamente recomendable (muchos bancos lo exigen si la vivienda está hipotecada de todas formas). Y un seguro de arriendo puede ser útil si arriendas tu propiedad constantemente; te da una capa extra de seguridad financiera. Desde el punto de vista del arrendatario, asegurar tus objetos de valor y tener respaldo en caso de accidentes también es buena idea, especialmente si arriendas una casa amoblada o en un edificio donde podrías afectar a otros departamentos. Evalúa las opciones en el mercado y sus costos. Por ejemplo, HDI Seguros y otras ofrecen paquetes específicos para arrendatarios y arrendadores​. Contratar un seguro es opcional, pero cuando sucede un imprevisto, ambas partes agradecen tener esa ayuda. Como dice el dicho, “más vale prevenir que curar” (o en este caso, que pagar).


Conclusiones: comunicación y acuerdo, la clave en las reparaciones de arriendo

Para cerrar, volvamos a la pregunta inicial: ¿Quién paga los arreglos de una casa alquilada en Chile? La respuesta, en resumen, es: el propietario paga las reparaciones mayores o estructurales necesarias para mantener la vivienda habitable, y el inquilino paga las reparaciones menores derivadas del uso y cualquier daño que él cause. Esto abarca desde filtraciones importantes (a cargo del dueño) hasta pequeños arreglos en arriendo como cambiar enchufes o chapas interiores (a cargo del arrendatario). Sin embargo, cada situación particular puede ajustarse por contrato y es fundamental que arrendador y arrendatario conversen y dejen claras sus obligaciones por escrito.

La mejor práctica para evitar conflictos es revisar el inmueble juntos al inicio, documentar su estado en un inventario o acta (fotos de apoyo nunca sobran), y establecer en el contrato cómo se manejarán las mantenciones. Durante la relación de arriendo, ante cualquier problema avisa y dialoga: es preferible solucionar pronto un desperfecto que dejar que empeore. Recuerda que tanto dueño como inquilino comparten el interés de que la propiedad se mantenga en buenas condiciones.

Si necesitas realizar un arreglo, busca siempre profesionales calificados. Un mal arreglo puede resultar en gastos mayores después. En ese sentido, plataformas como Jobbing.cl te permiten contactar expertos de confianza en gasfitería, electricidad, techumbre, pintura y todo tipo de reparaciones a domicilio en Chile​. Contar con un buen maestro facilita resolver el problema sin añadidos.


En definitiva, arrendar una casa implica obligaciones para ambas partes. Conocer tus derechos y deberes como arrendatario o arrendador te ahorrará molestias y gastos inesperados. Cuando surja la próxima reparación en tu hogar arrendado, sabrás cómo proceder: hablar, revisar contrato, acordar quién paga, y solucionar con la ayuda adecuada. ¡Así la experiencia de arriendo será mucho más llevadera y justa para todos!


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